Воскресенье, 13 октября 2019
Карта сайта Email Главная Мобильная версия
Главная страница / Практика / Обобщения судебной практики

Полный список материалов

Обзор судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Арбитражным судом Вологодской области за 9 месяцев 2006 года

О Б З О Р 


судебной практики рассмотрения дел, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Арбитражным судом Вологодской области за 9 месяцев 2006 года. 


     Федеральный закон от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) определяет государственную регистрацию прав как юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Поступающие в Арбитражный суд Вологодской области дела данной категории разделяются на следующие виды: о признании незаконным отказа в государственной регистрации права, о признании незаконным зарегистрированного права, об обязании произвести государственную регистрацию права либо прекращение зарегистрированного права. 
     За 2006 год в арбитражный суд Вологодской области поступило и рассмотрено 8 исковых заявлений данной категории. Зачастую обращение о признании недействительной государственной регистрации права собственности в дальнейшем  сводится к уточнению требований истца о признании права собственности, в связи с чем, непосредственно регистратор участником процесса не являлся  и Закон о регистрации при рассмотрении данных дел не  применялся. 
     Вместе с тем, заявители иногда обращаются одновременно к правообладателю и регистрирующему органу, соединяя, исковые требования о праве с требованиями о признании акта регистрации недействительным. 
     В данном случае, если указанные требования связанны между собой по основаниям возникновения, но по обстоятельствам дела целесообразно раздельное их рассмотрение, то арбитражный суд  в соответствии со ст.130 АПК РФ вправе выделить спор о праве в отдельное производство и рассмотреть его в первую очередь. Если не акт государственной регистрации оспаривается по самостоятельным основаниям, то заявление возвращается по п.п. 2 п. 1 ст. 129 АПК РФ в связи с тем, что эти требования не связаны между собой.
     В отдельных случаях имеет место обращение за признанием  акта регистрации недействительным ранее, чем предъявление иска о недействительности основания регистрации (например, оспоримой сделки). В данных случаях дело о признании незаконным зарегистрированного права, как правило, приостанавливается до рассмотрения дела о признании недействительными этих оснований.
     В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрации подлежит не только наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, но и сделки с ним (аренда недвижимого имущества со сроком заключения не менее 1 года).
     Отказ арендодателя от регистрации договора аренды со ссылкой на наличие непогашенной записи о регистрации предыдущего договора аренды с другим арендатором, срок действия по которому истек и помещение освобождено, не может являться основанием для отказа  арендатору в требовании о регистрации договора аренды, так как  в данном случае имеет место уклонение арендодателя от исполнения своей обязанности погасить предыдущую запись
     Предприниматель обратился с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом об обязании ответчика провести государственную регистрацию договора аренды, основывая требования на нормах статей 165, 651, 421 ГК РФ. Фактическим основанием предъявленного иска явилось уклонение комитета по управлению имуществом от регистрации договора, тогда как для регистрации (носит заявительный характер) необходимы заявления как арендатора, так и арендодателя. Кроме того, в сформированный в Едином государственном реестре прав объект недвижимости необходимо было внести изменения в технические характеристики объекта на основании нового технического паспорта.  Другой причиной отказа зарегистрировать договор аренды являлось наличие в реестре зарегистрированных прав  непогашенной записи об аренде того же недвижимого имущества с другим арендатором, который на момент рассмотрения дела был ликвидирован по решению суда. 
     В ходе рассмотрения дела судом установлено, что Комитет по управлению имуществом злоупотребляет своим правом, уклоняясь как от подачи заявления в регистрирующий орган о прекращении записи об аренде с несуществующим арендатором, так и от внесения изменений в сформированный объект в части технических характеристик.  Так  как только Комитет по управлению имуществом, являясь представителем  собственника имущества, и стороной по договору может осуществить регистрацию прекращения договора аренды, срок действия по которому истек. Суд посчитал, что отсутствие записи о прекращении договора аренды, срок действия по которому истек и арендатор на данный момент не использует нежилое помещений по причине его ликвидации, а также уклонение комитета от внесения изменений в технические характеристики объекта, не является основанием для отказа в иске. Представленный суду договор аренды соответствовал требованиям действующего законодательства и содержал все характеристики объекта недвижимости согласно имеющемуся в деле техническому паспорту. Поэтому на основании статьи 165 ГК РФ требования были удовлетворены.
     В отдельных случаях акт государственной регистрации права оспаривается по самостоятельным основаниям, независимо от гражданско-правового основания, ведущего к возникновению права на недвижимую вещь. Причиной признания недействительным спорного акта является нарушение регистрационной процедуры.
     
     
     Отсутствие  уважительных причин пропуска срока на обращение в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора по отказу в принятии документов на государственную регистрацию является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 
     По делу № А13-1806/2006-06 общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области, выразившихся в отказе в принятии документов на государственную регистрацию права  и взыскании денежной суммы в размере 7 500 руб., составляющих стоимость повторной оплаты за регистрационное действие. В судебном заседании представитель поддержал заявленные требования, заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование вышеуказанных действий по отказу в принятии документов, в обосновании которого указал, что общество не полагало, что при повторном обращении за регистрацией 01.12.2005, не принятых по их утверждению 17.11.2005 документов, будет потребована дополнительная оплата в размере 7 500 руб. Кроме того, ссылались на обжалование действий государственного регистратора  в вышестоящий орган, до обращения в суд.
     В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) заявление о признании ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении ее прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 18.11.2004 N 367-О, само по себе установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными, а решений, действий (бездействия) - незаконными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока в силу соответствующих норм Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, - вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.
     В данном случае, суд не нашел причины пропуска срока уважительными, так как обжалование действий регистратора в вышестоящий орган не препятствовало обращению в суд, в связи с чем заявителю было отказано  в удовлетворении требований.
      
     Право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным законом и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
     По делу № А13-323/2006-06 муниципальное унитарное предприятие обратилось в суд с иском о признании недействительным погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права хозяйственного ведения предприятия на общежитие (доля в праве 2/10). Истец ссылался  на то, что спорное имущество находится на его балансе,  и выбыло помимо его воли.
      В соответствии со статьей 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.
      Согласно пункту 3 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным законом и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.
     В данном случае спорное имущество было изъято из хозяйственного ведения на основании распоряжений собственника и по согласованию с муниципальным унитарным предприятием. Данные факты подтверждены имеющимися в материалах дела документами.
     При таких обстоятельствах действия Учреждения юстиции по государственной регистрации  прекращения права хозяйственного ведения на него  соответствовали пункту 17 Правил ведения Реестра, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, пункту 3 статьи 7 и статье 20 Закона о регистрации и в иске было отказано.
     Кроме того, как следовало из представленных Управлением Федеральной регистрационной службы по Вологодской области  документов, право собственности на спорные помещения на момент обращения в суд принадлежало физическим лицам, никем оспорено не было. Следовательно, то обстоятельство, что истец не снял с баланса  отчужденное у него по решению собственника и с его согласия имущество, не является доказательством наличия у него правовых притязаний на спорное имущество.            
       
        Уклонение продавца от регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не имело места, так как на распоряжение данным имуществом был наложен запрет в рамках исполнительного производства в отношении должника - продавца имущества.      
         По делу № А13-14362/2005-06 предприниматель обратилась в  суд с иском к обществу об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на часть одноэтажного кирпичного здания.  К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной регистрационной службы Вологодской области.
     Управление Федеральной регистрационной службы в отзыве на заявление и представитель в судебном заседании пояснили, что регистрация перехода права собственности носит заявительный характер. Однако с заявлением стороны по договору в регистрирующий орган не обращались. Указали, что в настоящее время на спорную недвижимость наложено обременение в виде ареста судебного пристава-исполнителя на имущество и запрета совершения каких-либо сделок. 
     Судом было отказано в удовлетворении требований по следующим основаниям.
     Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
      Однако согласно части 3 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации, если права возникают на основании договоров, не требующих нотариального удостоверения, заявления о регистрации подают все стороны договора. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации продавец перестает быть собственником недвижимости, а покупатель становится собственником данной недвижимости, то есть фактически отчуждение недвижимого имущества завершается в момент государственной регистрации. Согласно сводному исполнительному производству о взыскании с ответчика задолженности в пользу юридических лиц в погашение долга, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление  о запрете обществу - продавцу недвижимости отчуждать имущество, в связи с чем Управлением Федеральной регистрационной службы сделана запись об обременении данного имущества указанным выше запретом, в процессе исполнительного производства был наложен арест на спорное недвижимое имущество. 
      Судом было установлено, что уклонения продавца от регистрации не имелось, так как он не имел права обращаться с заявлением о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от него к другому лицу на основании действующего запрета.
     В силу статьи 13 Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации регистрирующий орган обязан установить отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости, а также отсутствие иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, к которым в том числе относятся и наложенные судебным приставом-исполнителем запреты по осуществлению сделок с объектами недвижимости.  В связи с этим, даже при обращении ответчика с заявлением о регистрации перехода права собственности, ему было бы отказано, либо регистрирующие действия были бы приостановлены до снятия ограничений (пункт 4 статьи 19 Закона о регистрации).
     
         Регистрация права собственности на основании решения суда не влечет фактического распоряжения имуществом собственником и может быть совершена с указанием на обременение имущества арестом, наложенным компетентным органом.
       По делу № А13-4104/2006-29   предприниматель обратился в суд с иском к Управлению федеральной регистрационной службы по Вологодской области и предпринимателю о признании недействительной государственной регистрации перехода права   собственности  на нежилое помещение, расположенное в цокольном и первом  этажах. 
     В обоснование иска указывал  на то, что по рассматриваемому судом другому делу  были приняты обеспечительные меры и наложен арест на подвал и первый этаж данного здания.  В период действия ареста, Управлением федеральной регистрационной службы по Вологодской области было зарегистрировано право собственности на данные помещения, что, по  мнению истца, противоречило ст. 19 Закона о регистрации.
     В соответствии со ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. Приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав. Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством.
     В соответствии с требованиями п. п. 2, 4 ст. 51 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве»  под арестом имущества понимается опись имущества, объявление запрета распоряжаться им, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом. Арест недвижимого имущества влечет ограничение в правах: имущество не может быть продано, подарено, обменено, сдано в аренду, заложено. Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 № 184 (в ред. от 19.01.2005) «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрирующим органам рекомендовано учитывать, что арест, запрещение совершения сделок не является препятствием для регистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества.
     В данном случае суд установил, что в отличие от ранее описанной ситуации, фактического распоряжения имуществом при регистрации не произошло, так как Управление федеральной регистрационной службы по Вологодской области  осуществило регистрацию права собственности  во исполнение вступившего в законную силу решения суда,  право собственности зарегистрировано с обременением права. В связи с этим в удовлетворении иска было отказано.
          В последние годы с введением в действие Земельного кодекса РФ земля стала полноправным объектом собственности и все более широко включается в гражданский оборот, в связи с чем возросло количество исков, связанных с регистрацией прав на земельные участки.
     Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сформированного государственным  регистратором на основании недостоверных данных объекта недвижимого имущества, не может являться отказом в регистрации договора аренды, заключенного в соответствии с требованиями действующего законодательства и содержащем надлежащие, документально подтвержденные  данные о предмете аренды. 
     Так по делу № А13-5673/2006-06 общество  обратилось с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка. При рассмотрении данного дела было установлено, что обществом были соблюдены все требования закона при обращении в регистрирующий орган и представлены все необходимые документы. Проблема заключалась в том, что в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним данный земельный участок был первоначально зарегистрирован с указанием большей площади, чем в представленных документах. Данный казус имел место в связи с тем, что надлежащий учет и оформление кадастровых планов на земельные участки до недавнего времени отсутствовал, в государственном реестре ошибочно было зарегистрировано два самостоятельных земельных участка, как единый объект, в связи с чем представители регистрирующего органа ссылались на то, что спорный земельный участок был выделен из существующего в реестре участка. Однако, данное утверждение было опровергнуто ФГУ «Земельной кадастровой палатой» представленными документами по формированию спорного земельного участка, которые подтвердили существование изначально двух участков и отсутствие единого объекта регистрации. Кроме того, в деле имелись непосредственно распоряжения управомоченного собственником лица - органа местного самоуправления в которых данные земельные участки также фигурировали как два самостоятельных объекта недвижимости. В связи с вышеизложенным, правовых оснований для отказа в государственной регистрации не имелось и суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды земельного участка.
      
     Отсутствие у истца документов, подтверждающих тот факт, что он является сельхозпредприятием и использует проданные ему доли земельного участка по целевому назначению  является основанием для отказа ему в регистрации перехода права собственности на земельные доли сельскохозяйственного назначения.
      По делу № А13-466/2006-06 общество обратилось с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Вологодской области о признании отказа в государственной регистрации права на земельные доли  и обязании произвести регистрацию указанных прав. В государственной регистрации права было отказано со ссылкой  на пункт 1 статьи 12              Федерального закона «О обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как не были представлены на регистрацию все необходимые документы, а представленные по содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства. Истец не представил надлежащих доказательств о том что является сельхозпредприятием, а, следовательно, согласно ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не мог претендовать на данные земельные доли. Кроме того договора аренды, которые были заключены ранее с собственниками земельных долей не содержали пунктов об установлении арендной платы.  К участию в деле привлечено 75 собственников земельных долей. В ходе судебного разбирательства истец изменил требования, просил признать незаконным отказ в государственной регистрации права  на земельные доли меньшего размера, чем было заявлено ранее. Причиной данного ходатайства послужило то, что в ходе судебного разбирательства было выявлено, что часть договоров купли-продажи земельных долей подписаны лицами, которые на момент подписания данных договоров умерли, представлены   свидетельства о смерти. 
     Суд отказал истцу в удовлетворении требований по двум основаниям: из представленных истцом документов  не следовало, то, что истец занимается сельскохозяйственной деятельностью, представленные договора аренды не являлись доказательством использования истцом земельного участка, так как земельные доли в натуре выделены не были, следовательно, не были определены границы земельных участков, передаваемых в аренду, договора не были зарегистрированы надлежащим образом, в связи с чем суд их квалифицировал как незаключенные. Кроме того, после уточнения истцом требований, предметом иска являлся отказ в государственной регистрации права, заявление на регистрацию которого с установленными законодательством документами не подавалось, и государственным регистратором в данном виде не рассматривалось.
           Как следует из приведенных выше примеров и статистики, количество дел данной категории незначительно.  Однако, учитывая, что ГК РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п.1.ст.1 ГК РФ) не ограничивает предпринимателей и юридических лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов, в связи с чем, предприниматели и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить свой выбор защиты нарушенных прав по своему усмотрению,  данные дела отличаются разнообразием, сложностью и широким спектром проблем, с которыми сталкивается суд при их рассмотрении. 
       
         
Обзор подготовлен судьей Курпановой Н.Ю. и помощником судьи    Тропиной Н.В.

 
Расписание дел
Информация о деле
Госпошлина
Банкротство