Воскресенье, 15 сентября 2019
Карта сайта Email Главная Мобильная версия
Главная страница / Практика / Обобщения судебной практики

Полный список материалов

Обзор практики рассмотрения дел, связанных с применением земельного законодательства

С П Р А В К А

о практике рассмотрения споров, связанных с применением земельного законодательства

 

 

Во исполнение плана работы на второе полугодие 2018 года третьим и шестым судебными составами проведены изучение и анализ практики применения положений земельного законодательства после 01 марта 2015 года, как по гражданским спорам, так и делам, возникающим из публичных правоотношений.

В ходе проведенного анализа, выявлены наиболее распространенные и сложные вопросы, встречающиеся при рассмотрении дел данных категорий.

 

Дела, связанные с выбором и расположением земельных участков

 

Споры по землям лесного фонда

 

При наличии доказательств расположения вновь образуемого земельного участка в границах земель лесного фонда схема расположения земельного участка утверждению органом местного самоуправления не подлежит (дело № А13-9749/2017).

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (далее – глава КФХ обратился в арбитражный суд с требованиями к Комитету экономики и  имущественных отношений администрации района (далее – Комитет) о признании недействительным решения об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Решение об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории принято на основании положений пункта 13 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В решении указано, что испрашиваемый земельный участок относится к землям лесного фонда и является собственностью Российской Федерации. Комитет не имеет полномочий на распоряжение вышеуказанными землями и не вправе утверждать схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории данного земельного участка.

Глава КФХ не согласился с решением Комитета, поскольку в ЕГРН  содержались сведения, что данный земельный участок является ранее учтенным, поставлен на кадастровый учет, категория земельного участка – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования и обратился в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 13 статьи 11.10 ЗК РФ).

Требования к образуемым земельным участкам установлены статьей 11.9 ЗК РФ.

Согласно подпункту 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ одним из оснований для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам.

Полномочия в области лесных отношений, связанные с предоставлением в границах земель лесного фонда лесных участков принятие решений о предварительном согласовании предоставления земельных участков в границах земель лесного фонда на основании статьи 83 Лесного кодекса Российской Федерации осуществляет Департамент лесного комплекса.

В ходе судебного разбирательства Департамент лесного комплекса подтвердил, что подготовленная заявителем схема расположения земельного участка нарушает предусмотренные пунктами 6, 7 статьи 11.9 ЗК РФ требования к образуемым земельным участкам. Так, Департамент указал, что вновь образуемый земельный участок частично расположен на землях лесного фонда в выделах квартала участкового лесничества.

Также Департамент пояснил, что земельный участок, из которого образуется испрашиваемый земельный участок, является частью лесного участка, относящегося к категории земель – земли лесного фонда, на который зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Отказывая предпринимателю в удовлетворении требований о признании недействительным решения арбитражный суд принял во внимание фактическое нахождение в границах образуемого земельного участка земель лесного фонда и наличие оснований для применения положений пунктов 6, 7 статьи 11.9, подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

 

При отказе в предоставлении земельных участков следует учитывать границы земельных участков лесного фонда, а не фактическое нахождение лесных насаждений на испрашиваемых земельных участках (Дело № А13-12251/2017).

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению по имущественным и земельным отношениям района о признании незаконными действий по отказу в предварительном согласовании предоставления 6 земельных участков.

Управление в обоснование отказа указало, что испрашиваемые земельные участки не относятся к землям лесного фонда, тем не менее, на них располагается лес. В соответствии с материалами внутрихозяйственной оценки земель 1991 года данные земельные участки не относились к сельскохозяйственным угодьям и в осуществлении сельскохозяйственной деятельности не участвовали, испрашиваемые земельные участки никогда не были вовлечены в сельскохозяйственный оборот и использовались как защитные леса.

Суд признал незаконными действия Управления указав, что отнесение земельного участка к землям лесного фонда осуществляется на основе разработанной в отношении такого участка лесоустроительной проектной документации. Доказательствами, подтверждающими отнесение земельного участка к землям лесного фонда, являются сведения государственного кадастра недвижимости, документов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также сведения государственного лесного реестра, которые формируются на основании определенной Приказом Минприроды России от 11.11.2013 № 496 документации. Материалы внутрихозяйственной оценки земель не могут быть признаны допустимыми и достаточными доказательствами этого факта. Доказательств того, что на момент подачи заявлений имелось решение уполномоченного органа о переводе земель сельхозназначения в земли лесного фонда в связи с признанием их непригодными для осуществления сельхозпроизводства, не имеется.  Так же, как и доказательств непригодности земельных участков для ведения сельхозпроизводства. Наличие растительности на земельном участке не свидетельствует о безусловной невозможности его эксплуатации по назначению.

Вместе с тем,  при проверке доводов сторон судом установлено, что по представленным заявителем схемам расположения земельных участков на кадастровом плане территории выявлено пересечение границ земельных участков с землями лесного фонда с одним из испрашиваемых земельных участков, что является препятствием в предварительном согласовании предоставления соответствующей части земельного участка. В порядке пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ суд возложил на Управление обязанность по рассмотрению заявлений главы крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии с земельным законодательством.

 

В случае расхождения данных Единого государственного реестра недвижимости о категории земельного участка и о правах на него суд рассматривает спор о праве на основании правоустанавливающих документов (Дело № А13-8697/2016).

 Департамент лесного комплекса обратился в суд с иском к обществу, администрации о признании отсутствующим права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка и о снятии его с кадастрового учета.

Судом установлено, что большая часть земельного участка, предоставленного администрацией в постоянное (бессрочное) пользование обществу, покрыта лесом и накладывается на лесной участок, находящийся в федеральной собственности.  

Из картографического материала, правоустанавливающих документов, материалов лесоустройства, следует, что в составе земель, переданных в постоянное (бессрочное) пользование колхоза - правопредшественника общества, находились земли лесного фонда.

При этом передача лесных земель в постоянное (бессрочное) пользование колхозу не влечет изменения собственника земельного участка и категории земель.

Каких-либо доказательств, подтверждающих принятие уполномоченным органом решения о переводе спорного участка в земли другой категории, а также о передаче в результате разграничения государственной собственности на землю спорного участка в собственность муниципального образования, в материалы дела не представлено.

Право собственности Российской Федерации на лесной участок зарегистрировано.

Поскольку в данном случае право постоянного (бессрочного) пользования общества зарегистрировано на земельный участок, часть которого относится к землям лесного фонда и является собственностью Российской Федерации, а изменения в кадастровый учет земельного участка не внесены, участок лесного фонда не выделен и не исключен, требование Департамента о признании оспариваемого права отсутствующим удовлетворено судом в отношении всего земельного участка.

Примечание: судом рассмотрено множество дел со схожими обстоятельствами, когда в отсутствии четко установленных в координатах границ участков лесные участки, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, одновременно учтены в составе земельных участков иных категорий земель, права на которые также зарегистрированы в ЕГРН за другими лицами, с различным предметом исков, в частности: об исключении обособленных земельных участков из состава единого землепользования, о снятии с государственного кадастрового учета обособленных земельных участков, о признании отсутствующим права, о признании недействительными ненормативных актов органов местного самоуправления о предоставлении земель в пользование. Сформирована положительная практика по таким искам в пользу Российской Федерации по мотивам отсутствия доказательств выбытия участков из земель лесного фонда (дела №№ А13-9315/2017, А13-9317/2017, А13-9320/2017, А13-8503/2017, А13-8504/2017, А13-8014/2017, А13-7689/2017, А13-7172/2017 и т.д.).

Вместе с тем, вышеуказанная практика изменена с момента вступления в силу Федерального закона от 29.07.2017 № 280-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (далее – Закон № 280-ФЗ).

 

Сведения Единого государственного реестра недвижимости и данные правоустанавливающих документов на земельные участки имеют приоритет перед сведениями государственного лесного реестра при определении категории земель (Дело № А13-9948/2016).

 Департамент лесного комплекса обратился в суд с иском к предпринимателю, Администрации, Комитету о признании недействительным образования и кадастрового учета земельных участков, о признании недействительным постановления Комитета об утверждении схемы распространения и формирования земельных участков, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, о применении последствий недействительности сделки, о признании отсутствующим права собственности на земельные участки.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме, поскольку распоряжение земельными участками лесного фонда не входит в компетенцию органов местного самоуправления и нарушает интересы собственника – Российской Федерации, заключая договоры купли-продажи земельных участков, орган местного вышел за пределы своих полномочий, сделки являются ничтожными и не влекут правовых последствий.

Судом также отклонен довод ответчиков об отнесении земельных участков к категории земель населенных пунктов, так как судом установлен факт наложения участков на земли лесного фонда; отмечено, что нахождение на земельных участках ответчиков нежилых зданий не препятствует предоставлению земельных (лесных) участков под ними в аренду без проведения торгов в порядке пункта 4 части 3 статьи 73.1 Лесного кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано по следующим мотивам.

С целью защиты законных интересов добросовестных приобретателей земельных участков был принят Закон № 280-ФЗ.

Принятие данного закона направлено на устранение взаимоисключающего характера сведений государственного лесного реестра (ГЛР) и Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) путем установления в предусмотренных законом случаях приоритета сведений ЕГРН над сведениями ГЛР.

Изменениями, внесенными указанным Федеральным законом в статью 4.6 Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 201-ФЗ), предусмотрено, что информация о границах лесных участков и правах на них вносится в государственный лесной реестр на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости (пункт 5 статьи 7).

Статья 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» изложена в новой редакции.

В данной статье отражен порядок разрешения противоречий между сведениями Единого государственного реестра недвижимости, правоустанавливающими или правоудостоверяющими документами на земельные участки  и сведениями, содержащимися в государственном лесном реестре, лесном плане субъекта Российской Федерации.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в определении № 1793-О указал, что федеральный законодатель установил приоритет сведений о категории земельных участков, содержащихся в правоустанавливающих документах и Едином государственном реестре недвижимости, исключил возможность произвольного толкования оспариваемого законоположения и, соответственно, изъятия земельных участков у лиц, которые приобрели их на законном основании и были указаны как собственники этих участков в Едином государственном реестре недвижимости, только по формальным основаниям их расположения в границах лесничеств и лесопарков в соответствии с данными государственного лесного реестра.

Согласно положениям статьи 4.7 Закона № 201-ФЗ образование лесного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, права на который возникли до 1 января 2016 года, зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и использование (назначение) которого не связано с использованием лесов, осуществляется в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. При этом подготовка проектной документации лесного участка не требуется. Площадь такого лесного участка определяется в соответствии с правилами пункта 7 статьи 3.5 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вышеуказанные изменения в законодательстве нашли отражение в судебной практике (Дела № А13-7075/2017, А13-10600/2017).

 

Правом требовать в судебном порядке признания права на объект недвижимости, право на который прекращено вступившим в законную силу решением суда, с учетом правил статьи 14 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» обладает только гражданин. Юридическому лицу такое право не предоставлено (Дело №А13-14021/2017).

Общество обратилось с иском к Территориальному управлению Росимущества, Департаменту лесного комплекса о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на часть земельного участка; о возложении обязанности на Департамент обязанности исключить из Государственного лесного реестра земельный участок; о возложении на Управление Росреестра внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости; о признании права собственности за Обществом на спорный земельный участок.

Судом установлено, что, спорный участок, право собственности на который было зарегистрировано за обществом, относится к землям лесного фонда, находящимся в федеральной собственности.

Решением Устюженского районного суда признано незаконным постановление администрации о прекращении права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком предыдущего владельца и о предоставлении ему земельного участка в собственность; признан недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный на основании указанного постановления; признаны недействительными договоры купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенные между предыдущим владельцем и Обществом, признаны недействительными кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском, ссылаясь на положения пункта 5 статьи 10 Закона № 280-ФЗ.

В соответствии положениями вышеуказанной статьи судебные акты, в соответствии с которыми права граждан и юридических лиц на объекты недвижимого имущества подлежат прекращению на основании того обстоятельства, что эти объекты находятся в границах лесничества, лесопарка, могут быть обжалованы в порядке и в сроки, которые установлены арбитражным и гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации.

Граждане, права которых на объекты недвижимого имущества прекращены на основании указанного обстоятельства в соответствии со вступившим в силу судебным актом до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе требовать в судебном порядке признания их прав на эти объекты с учетом правил статьи 14 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Указанный иск может быть подан в течение одного года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Суд признал необоснованной и подлежащей отклонению ссылку общества на указанную норму, поскольку в отношении юридических лиц такого права законом не предусмотрено.

Кроме того, суд указал, что правоустанавливающих документов, подтверждающих наличие у истца вещных прав на спорный земельный участок, на момент рассмотрения указанного иска не имелось.

 

Споры по земельным участкам с объектами недвижимости

 

Собственники зданий при формировании схемы земельного участка под объектом недвижимости и направлении ее на утверждение должны определять расположение земельного участка и здания относительно друг друга учитывая принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимости (Дело № А13-9966/2017).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации города об оспаривании распоряжения Департамента имущественных отношений (далее – Департамент) об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В обоснование требований предприниматель указал, что оспариваемое распоряжение нарушает его право на оформление прав на земельный участок, занятый частью объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Как следует из материалов, предприниматель обратился в Департамент с заявлением, в котором просил утвердить схему расположения земельного участка с целью использования – для эксплуатации и обслуживания здания магазина – «объекты розничной торговли». Предпринимателю принадлежит ½ указанного объекта.

Департамент, рассмотрев заявление предпринимателя, издал распоряжение, которым предпринимателю отказано в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории на основании пункта 6 статьи 11.9, пункта 2, подпунктов 1, 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ. В качестве оснований для отказа в утверждении указанной схемы в распоряжении указано, что данная схема подготовлена без учета местоположения здания, являющегося неделимым объектом недвижимости.

При рассмотрении дела арбитражный суд установил, что предпринимателем не доказано нарушение оспариваемым распоряжением прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).

Порядок предоставления в собственность, аренду, и т.д. земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.14 ЗК РФ. Указанный порядок включает подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок.

Следовательно, для целей соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, в том числе принципов единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, деления земель по целевому назначению, в рамках процедуры предоставления земельного участка, который необходим для эксплуатации расположенного в его границах объекта недвижимого имущества (здания), должен быть сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет соответствующий объект земельных правоотношений.

Согласно пунктам 4, 5, 6 статьи 11.9 ЗК РФ не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, а также к невозможности использования земельных участков в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Из материалов дела видно, что земельный участок, который предприниматель просил образовать для эксплуатации и обслуживания всего нежилого здания фактически находится не под всем зданием, а лишь под его частью.

Из схемы расположения объекта недвижимости на земельных участках  видно, что здание расположено на четырех земельных участках, в том числе испрашиваемом предпринимателем.

Из сопоставления названной выше схемы с предложенной заявителем схемой расположения земельного участка видно, что границы спорного земельного участка пересекают границы здания. Данное обстоятельство указывает на подготовку заявителем спорной схемы без учета принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 ЗК РФ). Иной подход (образование земельного участка под частью спорного здания, которая не является самостоятельным объектом недвижимости) не обеспечивает возможность фактического использования этого земельного участка для эксплуатации и обслуживания всего здания магазина («объекты розничной торговли»).

Следовательно, образование спорного земельного участка приведет к невозможности его использования в соответствии с испрашиваемым разрешенным использованием. Спорная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории подготовлена заявителем без учета вышеприведенных требований статьи 1 и подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ.

 

Решение органа осуществляющего публичные полномочия об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка должно быть мотивировано с учетом норм действующего законодательства. При наличии в письменной форме согласия лица, обратившегося с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, орган местного самоуправления вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка (Дело № А13-10668/2016).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа администрации муниципального образования (далее - администрация) в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

В обоснование требований заявитель указал, что им заключен договор водопользования на часть акватории водохранилища для размещения маломерных судов.

Администрация в ответ на заявление предпринимателя об утверждении схемы земельного участка направила письмо об отказе в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и указала, что испрашиваемый участок согласно генеральному плану муниципального образования расположен в зоне подтопления. В данном письме администрация сослалась на основание для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, предусмотренное подпунктом 3 пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно, на то, что схема расположения земельного участка разработана с нарушением требований к образуемым земельным участкам предусмотренным пунктом 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на заявление администрация дополнительно указала, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен, поскольку невозможно обеспечить доступ к данному участку, так как он со всех сторон огорожен заборами соседних земельных участков, находящихся в собственности и аренде иных лиц, и пройти к нему можно только по участку базы отдыха.

В силу подпункта 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ в утверждении схемы расположения земельного участка может быть отказано, в том числе, если она подготовлена с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам. Пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

При рассмотрении дела суд установил, что оспариваемое решение не позволяет установить какие именно обстоятельства привели администрацию к выводу о том, что разработка схемы расположения земельного участка выполнена с нарушением требований пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Суд в определении предложил администрации представить письменные объяснения, о том какие именно недостатки, препятствующие рациональному использованию и охране земель, могут возникнуть в случае образования земельного участка; какие именно требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, могут быть нарушены в случае образования земельного участка.

В ответ администрация сообщила суду в письменных объяснениях, что в случае образования земельного участка его будет невозможно использовать по целевому назначению ввиду отсутствия подъезда, кроме того, это приведет к вклиниванию и нарушению статей 11.9, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом администрация в нарушение части 5 статьи 200 АПК РФ не представила суду доказательства обоснованности выводов, изложенных в оспариваемом решении, и доводов об указанных выше недостатках (вклинивании), равно как и доказательств, свидетельствующих об иных перечисленных в пункте 6 статьи 11.9 ЗК РФ недостатках, препятствующих рациональному использованию и охране земель.

Доводы администрации о том, что в случае образования земельного участка его будет невозможно использовать по целевому назначению ввиду отсутствия подъезда, не приняты судом по следующим основаниям.

Оспариваемое решение не содержит такие основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка как отсутствие подъезда к участку. Данные доводы администрации не имеют правового значения для рассмотрения дела, так как фактически расширяют основания принятия оспариваемого решения. Кроме того, границы земельного участка в натуре отсутствуют, довод администрации об отсутствии подъезда к участку является предположительным и не подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами.

Также суд указал, что наличие подъездов к каждому образованному земельному участку являлось в силу действовавшей до 01.03.2015 редакции части 4 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков. Однако часть 4 статьи 41 ГрК РФ признана утратившей силу с 01.03.2015, а с учетом способа образования земельного участка вышеприведенные требования вообще не подлежат применению к рассматриваемой ситуации.

Учитывая вышеизложенное, администрация в данном случае не доказала что формирование спорного земельного участка препятствует рациональному использованию и охране земель, а именно, несоответствие схемы расположения земельного участка требованиям к образуемым земельным участкам, предусмотренным статьей 11.9 ЗК РФ.

Суд также принял во внимание, что в заявлении предприниматель письменно выразил свое согласие на подготовку иной схемы расположения земельного участка. Данное обстоятельство свидетельствует, что при рассмотрении заявления администрация располагала возможностью применения пункта 6 статьи 39.11 ЗК РФ, в соответствии с которой уполномоченный орган при наличии в письменной форме согласия лица, обратившегося с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, вправе утвердить иной вариант схемы расположения земельного участка.

Кроме того, в оспариваемом решении и в отзыве администрация сослалась на факт нахождения спорного земельного участка в зоне подтопления.

В силу пункта 4 статьи 1 ГрК РФ под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются, в том числе, водоохранные зоны и зоны затопления, подтопления.

В соответствии с пунктом 2 статьи 67.1 Водного кодекса Российской Федерации размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления, запрещается.

Указанная норма применяется при условии утверждения зон затопления, подтопления в установленном законом порядке. Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.10.2016 № 303-КГ16-12801 по делу № А73-12723/2015.

В связи с этим постановлением Правительства Российской Федерации от 18.04.2014 № 360 «Об определении границ затопления, подтопления» утверждены Правила определения границ зон затопления (далее - Правила). В силу пункта 5 Правил зоны затопления, подтопления считаются определенными с даты внесения в государственный реестр недвижимости сведений об их границах.

Однако, администрацией не представлены доказательства, позволяющие установить, что в отношении спорного земельного участка границы зон затопления, подтопления в муниципальном образовании определены Федеральным агентством водных ресурсов и внесены в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, администрация в данном случае не доказала наличие оснований для принятия оспариваемого решения. Оспариваемое решение признано не соответствующим положениям пункта 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности и иной экономической деятельности.

 

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ предусмотрены случаи перераспределения земель исключительно в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории и до утверждения указанного проекта применяться не могут (Дело №А13-1488/2016).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий администрации поселения по отказу в перераспределении земель, находящихся в неразграниченной государственной собственности, указав, что испрашиваемый земельный участок необходим для эксплуатации принадлежащего ему здания магазина, в целях предотвращения вклинивания, чересполосицы, изломанности границ земельного участка.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, допускается в случаях перераспределения таких земель и (или) земельных участков в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы при условии, что площадь земельных участков, находящихся в частной собственности, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, приняв во внимание, что в отсутствие законодательно закрепленной обязанности органов местного самоуправления утвердить проекты межевания территории, реализация права на формирование земельного участка путем перераспределение земель и (или) земельных участков для исключения вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы становится невозможна.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа, определением Верховного Суда Российской Федерации, решение суда отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды указали, что положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 39.28 ЗК РФ предусмотрены случаи перераспределения земель исключительно в целях приведения границ земельных участков в соответствие с утвержденным проектом межевания территории и до утверждения указанного проекта применяться не может. В связи с тем, что проект межевания территории в данном случае в установленном законом порядке не утвержден, суд апелляционной инстанции признал отказ администрации законным и обоснованным, и отказал в удовлетворении заявленных требований предпринимателя.

 

С 01.03.2015 исключается нахождение в обороте земельных участков, находящихся в публичной собственности, без уточненных границ и кадастрового учета в силу положений статьи 39.14 ЗК РФ (Дело № А13-11561/2017)

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации поселения о признании незаконными действий по отказу в предоставлении в собственность за плату земельного участка, занятого объектом недвижимости.

Судом установлено, что в ЕГРН в отношении спорного земельного участка внесены сведения о необходимости уточнения границ земельного участка, поскольку по информации ФГБУ «ФКП Росреестра» по Вологодской области на момент рассмотрения спора испрашиваемый земельный участок полностью накладывался на другой земельный участок, принадлежащий физическому лицу. 

Оба земельных участка являются ранее учтенными, поставлены на кадастровый учет до введения в действие 01.03.2008 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», поэтому границы обоих земельных участков подлежат уточнению.

Иск об уточнении границ земельного участка представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границы земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Ответчиком по такому иску является смежный землепользователь.

Спор о признании незаконными действий органа местного самоуправления по отказу в предоставлении земельного участка ввиду наложения границ земельных участков и нарушения прав иного землепользователя не может быть рассмотрен в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Одновременно суд указал, что на момент обращения общества с заявлением в орган местного самоуправления, совершения оспариваемых действий и рассмотрения спора судом полномочным лицом по распоряжению спорным земельным участком, находящимся в неразграниченной государственной собственности на территории сельского поселения, входящего в состав муниципального района являлся орган местного самоуправления района, поэтому отказ администрации поселения не влечет значимых для заявителя правовых последствий, не нарушает его прав и законных интересов, избранный обществом способ защиты права не приведет к его восстановлению, в связи  с чем в удовлетворении требований заявителя отказано.

 

Дела, связанные с разрешенным использованием и целевым назначением земельных участков.

 

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости (Дело № А13-7119/2017).

 Администрация обратилась в арбитражный суд с иском к обществу о взыскании задолженности по аренде земельных участков.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Общество с иском не согласилось, сославшись на то, что арендную плату следует рассчитывать по фактическому землепользованию, как за земли сельскохозяйственного назначения, которое было указано при заключении договора аренды.

Судом установлено, что сторонами был заключен договор аренды земельных участков с разрешенным видом использования - для сельскохозяйственного производства.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу указанной статьи земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

При этом вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, является одной из его характеристик как объекта недвижимости и определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.

Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и совпадать со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, по инициативе арендатора постановлением городской Думы спорные земельные участки в период действия договора аренды были отнесены к зоне ЖЗ. Зона застройки многоэтажными жилыми домами. Указанные сведения были внесены также по инициативе арендатора в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку арендная плата за земельный участок, находящийся в публичной собственности и используемый для эксплуатации здания, находящегося в частной собственности, является регулируемой, в случае изменения ставки арендной платы вследствие изменения его использования арендодатель вправе требовать уплаты арендатором арендной платы в измененном размере.

В противном случае, пользуясь земельными участками с разрешенным видом использования «многоэтажные жилые дома», и оплачивая при этом арендную плату по иным, значительно более низким ставкам (как за земли сельскохозяйственного назначения), на стороне арендатора возникает неосновательное обогащение.

С учетом изложенного, исковые требования администрации были удовлетворены.

 

При принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов (Дело № А13-2847/2017).

Учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации города о признании недействительным предписания об устранении нарушения статьи 42 ЗК РФ, выразившегося в использовании земельного участка не по целевому назначению.

Судом установлено, что разрешенное использование земельного участка определено администрацией города и закреплено в правоустанавливающих документах до введения в действие Правил землепользования и застройки города. Фактическое использование земельного участка учреждением не менялось с момента предоставления земельного участка. С момента ввода здания в эксплуатацию в 1976 году оно используется в качестве гаражных боксов. В связи с этим доводы ответчика о необходимости приведения учреждением в соответствие с Правилами  вида разрешенного использования земельного участка в связи с эксплуатацией гаражных боксов, а не для ведения производственной деятельности судом отклонены, учреждение имело право использовать земельный участок на прежних условиях без какого-либо ограничения.

 

Несоответствие целей использования земельного участка, указанных в заявлении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, установленным градостроительными регламентами видам разрешенного использования является основанием для отказа в проведении аукциона (Дело № А13-18581/2016).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей использования - благоустройство территории.

Заявитель указал, что вид разрешенного использования спорного земельного участка определен решением органа местного самоуправления района при формировании земельного участка и до настоящего времени не изменен, земельный участок поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования - для благоустройства территории. По мнению заявителя, изменения в действующие Правила землепользования и застройки муниципального образования и отнесение спорного участка к иной территориальной зоне, нежели предполагаемой обществом, не являются препятствием в проведении аукциона на право аренды спорного участка в соответствии с частью 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленных требований, установив, что на момент принятия решения об отказе обществу в проведении аукциона на право аренды испрашиваемого земельного участка ранее установленный вид разрешенного использования спорного участка не соответствовал основным видам разрешенного использования для территориальной зоны, в которой он находился. В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-1 - зоне малоэтажной индивидуальной застройки. Названная территориальная зона не предусматривает в качестве основного вида разрешенного использования благоустройство территории. Данный вид разрешенного использования предусмотрен как вспомогательный и допускается только в качестве дополнительного по отношению к основным и условно разрешенным видам использования или осуществляется совместно с ними.

Таким образом, вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует целям, для которых он испрашивался обществом в заявлении, поэтому отказ администрации в проведении аукциона на право заключения договора аренды является законным.

 

Если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (Дело № А13-14963/2015).

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления администрации города об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», ссылаясь на исключительное право на приобретение испрашиваемого земельного участка в собственность как собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Администрация отказала в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3, пункты 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ и на то, что земельный участок находится в аренде менее трех лет, используется ненадлежащим образом и разрешенное использование земельного участка не соответствует целям его использования.

Судом установлено, что заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность подано обществом на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ в связи с нахождением на участке объектов недвижимости, однако данный участок сформирован и предоставлен в аренду не для эксплуатации зданий и сооружений, а для сельскохозяйственного использования; в данных целях общество участок не использует, построило и эксплуатирует объекты промышленного назначения. При этом заявителем испрашивается земельный участок площадью 51 884 кв.м  для эксплуатации здания компрессорной станции площадью 44 кв.м и части газопровода.

Руководствуясь подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3, пунктами 14, 19 статьи 39.16 ЗК РФ, арбитражный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого постановления администрации незаконным, ввиду несоответствия разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении. При этом у общества отсутствует право на приобретение в собственность земельного участка заявленного размера. Общество не лишено возможности сформировать земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, определив его размер с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

 

Дела, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

 

Собственник объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, если право собственности незавершенное строительство зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов (Дело № А13-15160/2016).

 Общество обратилось с иском в суд к Комитету с требованиями: признать незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права ответчика на приобретение арендуемых земельных участков; возложить на ответчика обязанность заключить с обществом договоры аренды земельных участков.

В обоснование заявленных требований истец сослался на незаконный отказ ответчика от заключения договоров аренды земельных участков, ранее предоставленных истцу для строительства, на новый срок.

В качестве правового обоснования иска истец указал статьи 39.6, 39.8 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Комитет с заявленными требованиями не согласился со ссылкой на создание объектов незавершенного строительства после окончания срока действия договоров аренды земельных участков.

Как установлено судом на основании договоров аренды земельных участков, заключенных между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор), истцу предоставлены во временное владение и пользование за плату земельные участки: с разрешенным использованием: строительство индивидуального жилого дома.

Соглашениями к договорам аренды вид разрешенного использования изменен: жилые дома, состоящие из нескольких блоков.

Управлением архитектуры истцу выданы разрешения на строительство блокированных жилых домов на земельных участках.

По окончании срока действия договоров аренды истец обратился к ответчику с заявлениями о продлении сроков договоров аренды по данным земельным участкам на прежних условиях в связи с наличием построенных фундаментов.

Ответчик ответил отказом, указав на отсутствие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов в соответствии пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, поскольку земельные участки не освоены, потребовал возвратить земельные участки.

По заявлению истца в ЕГРН зарегистрировано право собственности истца на объекты незавершенного строительства, степень готовности объекта-5%, расположенные на спорных земельных участках.

Истец повторно обратился к ответчику с заявлением о заключении договоров аренды земельных участков на новый срок.

Ответчик отказал в заключении договоров на новый срок, сославшись на создание истцом объектов незавершенного строительства после окончания срока действия договоров, предложил освободить земельные участки.

Полагая отказ ответчика незаконным, нарушающим предоставленное законом преимущественное право на заключение договора аренды, истец обратился с настоящим иском в суд.

Суд удовлетворил заявленные требования по следующим основаниям.

В соответствии с общим правилом, установленным пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исключение из данного правила установлены специальной нормой пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, в соответствии с которой в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Спорные земельные участки предоставлены истцу в аренду до 1 марта 2015 года.

Оценив представленные доказательства в их совокупности: договоры подряда, акты сдачи приемки объекта, акты о приемке выполненных работ, локальные сметные расчеты, суд признал доказанным факт создания истцом объектов незавершенного строительства (фундаментов) до истечения срока действия договоров аренды.

Суд отклонил ссылку ответчика на акты осмотра территории с материалами фотофиксации в обоснование факта создания объектов незавершенного строительства по окончании срока действия договоров аренды, указав, что представленные акты не позволяют с достоверностью установить факт отсутствия фундаментов (фотографии сделаны издалека; формулировки актов «участок зарос травой, кустарником», «со стороны дороги видно углубление», «кучи грунта», «визуально фундамент не обнаружен» не исключают наличие фундаментов, скрытых растительностью).

Напротив, материалы фотофиксации позволяют сделать вывод о том, что на участках проводилось освоение, в частности, выемка грунта, однако конкретные результаты проведенных работ скрыты свежей порослью травы и кустарника.

Из фотоматериалов, приложенных к отчету об оценке, усматривается, что фундаменты выполнены на уровне планировочной отметки земли и могли быть не обнаружены визуально при осмотре ввиду наличия растительности.

Объекты незавершенного строительства поставлены на государственный кадастровый учет, осуществлена государственная регистрация права собственности истца на указанные объекты.

Правом на заявление о проведение судебной экспертизы ответчик не воспользовался.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии у истца предоставленного нормой пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ права на получение спорных земельных участков в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов.

 

В случае, если объект незавершенного строительства создан после прекращения договора аренды, независимо от факта государственной регистрации права на объект, преимущественное право на приобретения земельного участка без проведения торов не возникает (Дело № А13-2351/2016).

Сельхозкооператив обратился с иском в суд к Комитету о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец сослался на обязанность ответчика заключить договор аренды земельного участка без проведения торгов в связи с нахождением на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства.

В качестве правового обоснования иска истец указал пункт 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом, истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка, с разрешенным использованием - объекты торговли с кадастровым для проектирования и строительства комплекса сельскохозяйственного кооперативного рынка. Срок договора 28.04.2015.

Договором аренды было предусмотрено поэтапное проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию: первый этап - размещение нестационарных объектов торговли (временных объектов мелкорозничной сети) сельскохозяйственного кооперативного рынка, срок окончания работ - 28.04.2010; проектирование и получение разрешения на строительство всего комплекса, срок окончания работ - 28.10.2011. Второй этап - строительство и ввод в эксплуатацию объектов комплекса, срок окончания работ - 28.04.2015; благоустройство и озеленение территории вдоль участка от проезжей части - 28.04.2015.

Управлением архитектуры и градостроительства 04.12.2013 было выдано сроком до 04.12.2015 разрешение на строительство здания сельскохозяйственного рынка.

Обязательство по осуществлению строительства исполнялось ответчиком ненадлежащим образом с нарушением установленных договором сроков.

С целью осмотра объекта специалистами Комитета 15.04.2015 был осуществлен выезд на земельные участки, по итогам которого был составлен акт выездной проверки. В ходе осмотра было выявлено, что на земельном участке на выложенной плиткой площадке размещены нестационарные объекты торговли (временные объекты мелкорозничной сети) сельскохозяйственного кооперативного рынка, грузовой автотранспорт, установлен забор, к земельному участку организован заасфальтированный подъезд, въезд на участок осуществляется через ворота. На момент осмотра земельный участок свободен от построек.

До окончания срока действия договора аренды ответчик уведомил истца о том, что договор аренды продлеваться не будет, предложил ответчику освободить земельный участок и передать их истцу по акту приема-передачи.

Договор аренды прекращен 28.04.2015 в связи с истечением срока его действия.

Истец направил ответчику предложение заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства указав, что за период действия договора на земельном участке им создана с соблюдением закона и иных правовых актов для себя новая вещь - объект незавершенного строительства со степенью готовности 21 %.

Предложение оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд.

Суд отказал в удовлетворении исковых требований, указав, что в  соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 4464/12 лицо, возведшее объект незавершенного строительства на арендованном земельном участке на основании разрешения на строительство, не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности в случае прекращения договора аренды, поскольку не является собственником возведенного объекта, право на который возникает с момента государственной регистрации права в ЕГРП.

Поскольку право собственности истца на объект незавершенного строительства не возникло, к спорным правоотношением норма подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ не может быть применена.

Доказательств наличия иных оснований для приобретения земельного участка в аренду без проведения торгов материалы дела не содержат.

Таким образом, предоставление земельного участка заявителю возможно только по результатам торгов, заключение договора аренды без проведения торгов нарушает требования пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ действующего законодательства.

 

Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся самовольной постройкой, не влечет возникновения преимущественного права на заключение договора аренды и выкуп земельного участка под таким объектом без проведения торгов (Дело № А13-14125/2016).

Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к предпринимателю, администрации о признании недействительным договора о предоставлении в аренду земельного участка, заключенного между администрацией и предпринимателем, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на предпринимателя возвратить земельный участок муниципальному образованию.

Определением суда приняты дополнительные исковые требования, в которых прокурор просил также признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный администрацией и предпринимателем, применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Судом установлено, что на основании заявления предпринимателя администрация (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор о предоставлении в аренду земельного участка, согласно которому арендодатель передает за плату во временное владение и пользование, а арендатор принимает земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору на праве собственности.

В дальнейшем администрация (продавец) заключила с предпринимателем (покупателем) договор купли-продажи указанного земельного участка без проведения торгов как с собственником объектов недвижимости: склада твердого топлива, 2 трансформаторных подстанций.

Ссылаясь на то, что указанные договоры аренды и купли-продажи земельного участка противоречат действующему земельному законодательству, поскольку заключены без торгов при отсутствии на то правовых оснований, прокурор обратился в арбитражный суд с иском в порядке статьи 52 АПК РФ.

Судом иск удовлетворен в связи со следующим.

Договор о предоставлении в аренду земельного участка заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, которым установлено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства (степень готовности объекта 94%).

Судом установлено, что на момент заключения договора аренды земельного участка строительство торгового центра фактически было окончено и имелся уже готовый, завершенный объект недвижимости – торговый центр, который функционировал.

В связи с этим оснований для предоставления земельного участка без торгов для завершения строительства у Администрации не имелось.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-3807/2012 разрешение на строительство торгового центра признано не соответствующим Градостроительному кодексу Российской Федерации и недействительным.

В связи с этим объект на основании данного разрешения построен неправомерно, поэтому правовые основания для предоставления земельного участка для завершения строительства такого объекта также отсутствовали.

Ранее действовавший договор аренды земельного участка (с разрешенным использованием – для строительства торгово-офисного здания) сторонами расторгнут.

После заключения договора аренды земельного участка администрацией предпринимателю выдано разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – здания торгового центра под склад твердого топлива и разрешение на ввод реконструированного объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Договор купли-продажи заключен администрацией с предпринимателем без торгов как с собственником расположенного на нем склада твердого топлива.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.29 настоящего Кодекса.

Как определено пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Возведенный предпринимателем склад твердого топлива является самовольной постройкой, в связи с чем, положение подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ к заключенному договору применению не подлежит.

Вступившим в законную силу решением суда по делу № А13-14677/2017 признаны несоответствующими Градостроительному кодексу Российской Федерации и недействительными разрешение на реконструкцию здания торгового центра под склад топлива и разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

Указанным решением установлено следующее.

Строительство объекта изначально осуществлено с нарушением требований закона, а поэтому продолжение строительства, а также его реконструкция (как разновидность строительных работ) не может быть осуществлена.

Кроме того, при признании незаконным разрешения на строительство объекта капитального строительства, последнее не может быть объектом гражданских прав и обязанностей, поскольку возведено незаконно, а поэтому действия по его реконструкции, в том числе по получению разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию также незаконны.

В противном случае, судебные акты о признании незаконным разрешения на строительство не имели бы юридической силы и не порождали бы правовых последствий.   

Исковые требования прокурора удовлетворены.

 

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении неделимого земельного участка в аренду (Дело №А13-1717/2016).

Предприниматель обратился в суд с заявлением к администрации города о признании недействительным предписания.

Судом установлено, что предприниматель является собственником гаражных боксов в гаражно-строительном кооперативе, соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое и имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), гаражные боксы расположены на земельном участке с разрешенным использованием «эксплуатация и обслуживание гаражных боксов», находящемся в неразграниченной государственной собственности и предоставленном кооперативу по договору аренды.

В ходе проведения проверки администрацией установлено, что предприниматель использует помещения гаражных боксов для оказания услуг по ремонту большегрузных машин, при этом документов на указанный земельный участок предпринимателем не представлено.

В случае если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суды указали, что использование земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, без получения решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка и государственной регистрации соответствующих сделок и прав на земельный участок, является неправомерным.

При этом судами отклонены доводы заявителя о необоснованном возложении на него обязанности по оформлению документов на земельный участок и неисполнимости предписания со ссылкой на положения статьи 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которыми любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении неделимого земельного участка в аренду. В целях исполнения вынесенного в отношении заявителя предписания, предприниматель вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

 

Поскольку выкупная стоимость по договору купли-продажи земельного участка, относящегося к землям государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой, а нормы о порядке определения цены договора являются императивными, существенное условие договора – цена земельного участка не может быть определена судом по иску стороны, исходя из его рыночной стоимости (Дело №А13-17554/2017).

 Общество обратилось с иском в арбитражный суд к администрации о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка без проведения торгов, установив стоимость земельного участка равную 15% от рыночной стоимости данного земельного участка, определенной в отчете по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец сослался на отказ ответчика в заключении договора купли-продажи земельного участка по причине отсутствия кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Судом установлено, что истец на основании договора аренды, является арендатором земельного участка, относящегося к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок поставлен на кадастровый учет, кадастровая стоимость земельного участка в реестре отсутствует.

Кадастровая стоимость земельного участка не внесена в ЕГРН органом кадастрового учета по причине отсутствия в утвержденных приказом Департамента имущественных отношений результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Вологодской области сведений об удельных показателях кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования.

Истец, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного в границах вышеуказанного земельного участка обратился к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка.

Ответчик отказал в заключении договора со ссылкой на невозможность определения цены участка в связи с отсутствием его кадастровой стоимости, что послужило основанием для проведения по заданию истца оценщиком оценки рыночной стоимости земельного участка и для обращения истца с иском в суд.

Суд отказал удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ истец имеет преимущественное право на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов как собственник здания.

В силу нормы статьи 39.20 ЗК РФ заключение договора для ответчика является обязательным.

Вместе с тем, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является размер арендной платы (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

В соответствии со статьями 422, 424 ГК РФ, статьи 39.4 ЗК РФ, пункта 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Вологодской области, выкупная цена по договору купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (при предоставлении земельного участка без проведения торгов), является регулируемой и определяется как выраженный в рублях процент от кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 66 ГК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, когда кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, определен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Правительством Российской Федерации, Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка.

Методическими указаниями определено, что кадастровая стоимость земельных участков определяется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Таким органом является Росреестр.

Таким образом, законом определены орган, который уполномочен определять кадастровую стоимость вновь образованных земельных участков и методика определения такой стоимости.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка; кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (административным истцом) в судебном порядке посредством предъявления следующих требований:

об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (далее - заявления о пересмотре кадастровой стоимости);

об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Заявление об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости для целей налогообложения либо установления выкупной стоимости может быть рассмотрено только верховным суд республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области, судом автономного округа по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с соблюдением досудебного порядка обращения в Комиссию.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 03.07.2014 № 1555-О разъяснено, что заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеет целью оспорить достоверность кадастровой оценки. Для рассмотрения такого заявления не требуется предмет оспаривания (установленная величина кадастровой стоимости).

На основании вышеизложенного суд указал, что отсутствие в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка не является препятствием для рассмотрения заявления об установлении в отношении земельного участка его рыночной стоимости. 

В случае бездействия уполномоченного органа в части определения кадастровой стоимости, такое бездействие может быть обжаловано в суд.

Поскольку выкупная стоимость по договору купли-продажи земельного участка, относящегося к землям государственная собственность на которые не разграничена, является регулируемой, а нормы о порядке определения цены договора являются императивными, существенное условие договора – цена земельного участка не может быть определено соглашением сторон. Ввиду публичности правоотношений, связанных с выкупом земель, находящихся в государственной собственности, а также в связи с установлением законом специального порядка определения кадастровой стоимости земельных участков требование истца об установлении стоимости земельного участка равной 15% от рыночной цены, не подлежит удовлетворению как противоречащее положениям статей 422, 424 ГК РФ.   

Суд констатировал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, фактически направленный на обход установленного законом порядка установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

По аналогичным основаниям отказано в иске по делу № А13-17575/2017 по иску общества к администрации о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок, при заключении договора производить расчет арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом эксперта, и применять рыночную стоимость для целей определения размера арендной платы в процентном соотношении от рыночной стоимости за предоставленный в аренду земельный участок с даты вступления в законную силу решения суду и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Примечание: обращение истцов с такими исками в суд, как правило, являлось вынужденной мерой, поскольку в отсутствие установленной кадастровой стоимости и ее удельных показателей Комиссия Росреестра возвращала заявления об установлении кадастровой стоимости по мотивам отсутствия предмета оспаривая - установленной кадастровой стоимости. Такая позиция Росреестра была поддержана Вологодским областным судом, который сформировал практику рассмотрения подобных дел нижестоящими судами как договорных споров.

 

Срок владения земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования учитывается при определении преимущественного права на выкуп земельного участка (Дело № А13-13067/2015).

Совхоз обратился в арбитражный суд с заявлением к Росреестру о признании незаконными отказов в государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельные участки.

Судом установлено, что между администрацией (продавец) и заявителем (покупатель) заключены договоры купли-продажи земельных участков, в соответствии с которыми в собственность заявителю переданы вышеуказанные земельные участки, относящиеся к землям населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для сельскохозяйственного использования.

Данные земельные участки ранее были предоставлены заявителю в аренду в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. 

Заявитель обратился за государственной регистрацией перехода права на земельные участки на основании договоров купли-продажи земельных участков.

Росреестром в государственной регистрации отказано со ссылкой на подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, предусматривающий  продажу без проведения торгов земельных участков, для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. Поскольку земельные участки находились в аренде заявителя менее трех лет, регистрирующий орган отказал в совершении регистрационных действий.

Полагая отказ в государственной регистрации прав незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Судом требования заявителя удовлетворены по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В частности подпунктом 9 пункта 2 указанной статьи установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду юридическому лицу, этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим  юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Также подпунктом 7 пункта 2 данной статьи установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.

Указанная норма нашла развитие в  Законе № 137-ФЗ, который устанавливая обязанность переоформления прав на землю, не предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, закрепляет особый порядок приобретения земельных участков, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование.

Так, в соответствии с пунктом 3.1 статьи 3 указанного закона в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3.2 указанной статьи арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 настоящей статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.

Вышеуказанная норма, является специальной и подлежит применению именно для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения, то есть такого давностного владения, которое существовало до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в связи с чем, довод регистрирующего органа о необходимости применения к спорным отношениям установленного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ трехлетнего срока надлежащего использования арендуемого земельного участка отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм права.

При таких обстоятельствах обжалуемые отказы регистрирующего органа в государственной регистрации признаются судом незаконными как принятые в отсутствие оснований, установленных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и нарушающие права и законные интересы заявителя. 

 

Дела, связанные с изъятием земельных участков.

 

    Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд правомерно в случаях, если удовлетворение потребности публично-правового образования направлено на достижение интересов общества и невозможно без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту (Дело № А13-138/2017).

Сельскохозяйственный производственный кооператив обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным распоряжения Департамента имущественных отношений области об изъятии земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами.

Общество, ссылаясь на наличие у него лицензии на пользование недрами, обратилось в Департамент с ходатайством об изъятии земельного участка для муниципальных нужд в целях проведения работ, связанных с недропользованием, приложив к нему схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории и лицензию на право пользования недрами.

Департамент издал распоряжение, которым утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории в целях его образования для последующего изъятия для муниципальных нужд и проведения работ, связанных с пользованием недрами. Образование указанного земельного участка предусмотрено путем раздела находящегося в собственности кооператива земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Под государственными или муниципальными нуждами при этом могут пониматься потребности публично-правового образования, удовлетворение которых направлено на достижение интересов общества (общественно полезных целей), но является невозможным без изъятия имущества, принадлежащего частному субъекту.

Судом установлено, что общество является недропользователем по лицензии и осуществляет содержание автомобильных дорог общего пользования регионального или муниципального значения на основании договора, заключенного во исполнение государственного контракта на содержание и ремонт автомобильных дорог местного значения.

В силу пункта 5 части 1 статьи 15 Закона № 131-ФЗ дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения вне границ населенных пунктов в границах муниципального района, осуществление муниципального контроля за сохранностью автомобильных дорог местного значения вне границ населенных пунктов в границах муниципального района, и обеспечение безопасности дорожного движения на них, а также осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог и осуществления дорожной деятельности в соответствии с законодательством Российской Федерации относятся к вопросам местного значения муниципального района.

Установив, что основания для отказа в удовлетворении ходатайства общества об изъятии земельного участка у кооператива отсутствовали, деятельность общества как недропользователя по добыче песка для строительства, ремонта и содержания дорог местного значения направлена на обеспечение выполнения органами местного самоуправления своих полномочий в области дорожной деятельности, суд пришел к выводу, что из представленных заявителем доказательств и иных материалов дела не усматривается несоответствия оспариваемого распоряжения положениям действующего земельного законодательства и нарушения прав и законных интересов заявителя. В связи с этим суд отказал в удовлетворении заявленных требований.

 

Иск о понуждении к заключению договора об изъятии земельного участка не подлежит удовлетворению как ненадлежащий способ защиты нарушенного права (Дело №А13-21462/2017).

Общество обратилось с иском в суд к кооперативу о возложении обязанности заключить соглашение об изъятии земельного участка.

В обоснование заявленных требований истец сослался на неправомерное уклонение ответчика от заключения соглашения об изъятии земельного участка.

Судом установлено, что на основании ходатайства истца об изъятии земельного участка Департаментом имущественных отношений вынесено распоряжение об изъятии земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в соответствии с которым утверждена схема расположения и произведено изъятие земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами. Образование изымаемого земельного участка площадью предусмотрено путем раздела земельного участка, находящегося в собственности ответчика.

Ответчик, считая распоряжение Департамента незаконным, обратился в суд с заявлением о признании указанного распоряжения недействительным.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-138/2017 в удовлетворении требований истцу отказано. Постановлениями апелляционной и кассационной инстанции решение суда оставлено без изменения.

Истцом направлен ответчику проект соглашения об изъятии земельного участка.

Ответчик отказал в подписании соглашения, что послужило для обращения истца с настоящим иском в суд.

Судом отказано в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, законом прямо предусмотрен способ защиты права применительно к спорным правоотношениям – иск о принудительном изъятии земельного участка.

Как разъяснено в пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, по общим правилам действующего законодательства при недостижении сторонами спорных правоотношений добровольного соглашения о выкупе такой выкуп производится на основании решения суда, в котором должны быть определены выкупная цена, сроки и другие условия выкупа. Законодательством не установлена обязанность собственника земельного участка заключить такое соглашение (статьи 279 - 282, пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

Принятие судом решения о понуждении к заключению такого соглашения законом не предусмотрено.

 

Нахождение земельного участка в пределах особо охраняемой природной территории автоматически не влечет отнесение данного участка к федеральной собственности и изъятие его из оборота (Дело №А13-13174/2016).

Предприниматель обратился с иском в суд к администрации  с требованиями о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения к договору аренды, признании отсутствующим обременения в виде права аренды на земельный участок, о взыскании с муниципального образования неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец сослался на ничтожность сделки как совершенной органом местного самоуправления за пределами своих полномочий, поскольку земельный участок, являющийся предметом аренды, находится в федеральной собственности; наличие неосновательного обогащения ответчика в связи с неверным применением ставок арендной платы.

Как установлено судом, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договора аренды земельного участка, в соответствии с которым истцу передан во временное владение и пользование земельный участок в пределах особо охраняемой природной территории национальный парк «Русский Север».

Оспариваемым дополнительным соглашением к договору установлено, что размер арендной платы определяется на основании постановлений Правительства Вологодской области об установлении порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы, ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории Вологодской области.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию истцом на арендуемом земельном участке возведен объект недвижимости.

Полагая вышеуказанное дополнительное соглашение ничтожным, поскольку арендуемый земельный участок входит в границы особо охраняемой природной территории национальный парк «Русский Север» и является федеральной собственностью, соответственно ставки арендной платы должны рассчитываться в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» и составлять 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в суд с настоящим иском.

Судом отказано в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» земельные участки  в границах национальных парков предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление национальными парками, в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с законодательством Российской Федерации. В границах национальных парков также могут находиться земельные участки иных собственников и пользователей без изъятия из хозяйственного использования.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в границах национальных парков и не предоставленные учреждению, осуществляющему управление национальным парком, не относятся к федеральной собственности и не являются ограниченными в обороте. Такие земельные участки относятся к неразграниченной государственной собственности. Распоряжение земельными участками, относящимися к неразграниченной государственной собственности, в спорный период осуществлялось органами местного самоуправления на основании подпункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Основания для признания дополнительного соглашения ничтожным отсутствуют.

Кроме того, судом отмечено, что в соответствии с пунктом 70 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Заявление истца о ничтожности дополнительного соглашения без заявления о ничтожности договора аренды по тем же основаниям, а также без заявления о применении последствий недействительности ничтожной сделки, учитывая возведение истцом на арендуемом участке объекта недвижимости, свидетельствует о явном злоупотреблении истцом правом в целях уклонения от исполнения обязательств по договору аренды.

Постановлениями апелляционной и кассационной инстанции решение оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Примечание: в определении ВС РФ об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения указано на то, что спорный земельный участок из хозяйственного использования и оборота не был изъят.

 

При разрешении споров, связанных с земельными участками, расположенными в границах особо охраняемых природных территорий, важное значение имеет вопрос об отнесении земельного участка к землям, ограниченным в обороте, или землям, изъятым из оборота (Дело № А13-9100/2017).

Предприниматель обратился с заявлением в суд к Росреестру о  признании недействительным и не порождающим правых последствий с момента принятия уведомления Росреестра об отказе в регистрации права (перехода права) собственности на земельный участок; обязать Управление устранить нарушения прав предпринимателя путем государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В обоснование требований заявитель сослался на незаконность отказа в регистрации, поскольку спорный земельный участок, расположенный в границах национального парка, не является ограниченным в обороте и мог выступать предметом договора купли-продажи.

Судом установлено, что между администрацией (продавец) и предпринимателем заключен договор купли-продажи земельного участка, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя земельный участок, с разрешенным использованием: под административно-выставочное здание, принадлежащее покупателю на праве собственности.

Заявитель обратился за проведением государственной регистрации перехода права на земельный участок.

Уведомлением государственная регистрация приостановлена Росреестром со ссылкой на пункт 6 статьи 95, пункты 2, 5 статьи 27 ЗК РФ, поскольку спорный земельный участок согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, расположен в пределах национального парка «Русский Север», относится к землям, ограниченным в обороте, не предоставляемым в частную собственность.

В дальнейшем уведомлением Росреестра в государственной регистрации права собственности (перехода права) на земельный участок отказано по вышеуказанным основаниям.

Полагая отказ в государственной регистрации незаконным, заявитель обратился с настоящим заявлением в суд.

Судом отказано в удовлетворении иска ввиду следующего.

В силу положений пункта 2 статьи 2 Закона № 33-ФЗ, пункта 1 статьи 95 ЗК РФ национальные парки относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. В случаях, предусмотренных федеральными законами, допускается включение в земли особо охраняемых природных территорий земельных участков, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве собственности.

Согласно пункту 2 статьи 16 Закона № 33-ФЗ, пункту 6 статьи 95 ЗК РФ земельные участки в границах национальных парков предоставляются федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление национальными парками, в постоянное (бессрочное) пользование в соответствии с законодательством Российской Федерации. В границах национальных парков также могут находиться земельные участки иных собственников и пользователей без изъятия из хозяйственного использования.

В силу пунктов 2, 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, относятся к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Аналогичный запрет на отчуждение в частную собственность земельных участков в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов содержит пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-13174/2016 установлено, что спорный земельный участок расположен на землях, включенных в границы национального парка «Русский Север» без изъятия их из хозяйственной эксплуатации в зоне хозяйственного назначения.

Таким образом, спорный земельный участок относится к землям, ограниченным в обороте, в отношении которых передача в частную собственность (приватизация) запрещена законом.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи земельного участка является ничтожной сделкой в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ, как сделка, нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; обжалуемое решение Управления является законным и обоснованным.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено в силе.

Постановление кассационной инстанции решение и постановление апелляционной инстанции отменены.

Судом кассационной инстанции указано, что ранее вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-13174/2016 было установлено, что арендуемый предпринимателем земельный участок, в отношении которого впоследствии был заключен договор купли-продажи, относится к неразграниченной государственной собственности и не является ограниченным в обороте.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решение Арбитражного суда Вологодской области и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда отменены, требования предпринимателя удовлетворены.

Определением Верховного Суда РФ № 307-ЭС18-13444 отказано в передаче кассационных жалоб Управления Росреестра и Минприроды для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

 

 

 

 

 
Расписание дел
Информация о деле
Госпошлина
Банкротство