Вторник, 25 сентября 2018
Карта сайта Email Главная Мобильная версия
Главная страница / Информация о деле
Вернуться в дело

     
     
     7

А13-7204/2013

    
    
377/2014-31552(3)

    
    

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

                                       Именем Российской Федерации

    
Р Е Ш Е Н И Е

                                                                
                                                                09 апреля 2014 года                  город Вологда                    Дело № А13-7204/2013
     
     Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2014 года.
     Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2014 года.
     
     Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Поповой С.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лубочкиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Росляковой Елены Васильевны (ОГРНИП 304352526500144) к Администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений по договору купли-продажи,
     при участии от истца Рюмина Е.Г. по доверенности от 28.08.2013,          Рослякова Е.В. по доверенности от 28.08.2013, от ответчика Крымовой  Т.Е. по доверенности от 24.09.2012, Гаврилова А.А. по доверенности от 24.09.2012,
     

у с т а н о в и л:

     
     индивидуальный предприниматель Рослякова Елена Васильевна (ОГРНИП 304352526500144, далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к Администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683, далее - Администрация) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений по договору купли-продажи от 07.07.2010 № 106 путем вычета суммы неотделимых улучшений 10 855 918 руб. 74 коп. без НДС. из выкупной стоимости нежилых помещений.
     В обоснование заявленных требований истец ссылается на производство работ по капитальному ремонту, реконструкции и перепланировки помещений в период действия договора аренды от 14.07.2006, в результате которых возникли неотделимые улучшения, стоимость которых просит зачесть в счет оплаты приобретенных нежилых помещений в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ « Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
     В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения исковых требований.
      В судебном заседании представитель ответчика возражал против исковых требований, в отзыве на исковое заявление с требованиями не согласился, полагает, что заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи от 07.07.2010 № 106  в части стоимости оспорен не был,  не соблюден досудебный порядок обращения с заявлением о зачете, кроме того Администрация считает, что согласно условиям договора аренды все произведенные работы за счет средств арендатора являлись собственностью  муниципального образования «города Вологда».
     Исследовав доказательства по делу, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
     Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 14.07.2006 заключен договор на  аренду нежилых помещений муниципальной собственности  № 70/8, согласно которого арендодатель при участии Комитета жилищно-коммунального хозяйства и транспорта (далее - балансодержатель) сдает  арендатору во временное пользование без права наследования встроенно-пристроенные нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», расположенные в одноэтажной кирпичной пристройке и на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, площадью 862, 7 кв. м, в том числе: торговые - 582, 4 кв.м. (позиции по экспликации: №№ 1-8, 12, 17, 18, 21, 22-24, 26-28, 30, 58); складские - 280, 3 кв.м. (позиции по экспликации: №№ 9, 10, 13-16, 19, 21(а), 29, 31-36, 41, 59, 60) для использования под торговлю непродовольственными товарами. Размер арендной платы установлен пунктом 1 договора аренды. Пунктом 2 договора аренды срок аренды установлен с 12.07.2006 до 14.11.2006.
     Арендатору нежилые муниципальные помещения площадью 862,7 кв.м. по адресу г. Вологда, ул. Октябрьская, д.27, переданы по акту от 12.07.2006 (том 1, л.д. 45).
     19.12.2006 заключен договор на аренду нежилых помещений муниципальной собственности от 19.12.2006 № 70/8 с дополнительным соглашением от 22.01.2009 (далее - договор аренды), в соответствии с которым стороны установили срок аренды указанных выше помещений с 14.11.2006 по 14.11.2012 (том 1, л.д. 27-32).
     Согласно пункту 10.5 раздела II договора аренды арендатор обязан не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностью арендатора, без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя.
     Пунктом 10.7 раздела II договора аренды обязанностей сторон предусмотрено, что арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемых помещений по согласованию с арендодателем и балансодержателем. После проведения капитального ремонта, независимо от его вида (полный, частичный, замена конструктивных элементов), произвести за счет собственных средств инвентаризацию помещений с внесением изменений в технический паспорт.
     Отчетом №01/142 от 31.08.2006 об оценке остаточной стоимости нежилых помещений общей площадью 862,7 кв.м., расположенных по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки», была установлена стоимость нежилых помещений в размере 9 324 400 руб. (том 1, л.д. 50-72).
     В отчете зафиксировано следующее техническое состояние помещений: фундамент: отпадение штукатурки, трещины, следы увлажнения цоколя; стены и перегородки: сколы, выбоины, трещины в перегородках помещения и дебаркадере; перекрытия: трещины в швах между плитами и местах заделки, следы протечек; полы: сколы, отсутствие части плиток, прогибы досок, разрывы, стертости линолеума в ходовых местах, вспучивание, трещины; окна, двери: окна и двери перекошены, рассохлись, притвор неплотный; наружная отделка: отпадение штукатурки, красочного слоя, сколы, трещины плиток; внутренняя отделка: отпадение штукатурки, окрасочного слоя, разрывы обоев, трещины, отсутствие части плиток;  отсутствие части электроприборов; отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация: следы коррозии на трубах, приборах, следы протечек; охранная и пожарная сигнализация: в нерабочем состоянии.  
     В акте обследования от 18.09.2006, составленного с участием балансодержателя, также зафиксировано неудовлетворительное состояние помещений предпринимателя (том 1 л.д. 46).
     Как следует из ответов Администрации на письма предпринимателя, датированных 01.08.2006 и 01.12.2006, ответчик не возражал против проведения истцом перепланировки и капитального ремонта спорных нежилых помещений, указал, что после проведения работ арендатор обязан произвести инвентаризацию помещений с внесением изменений в учетные данные по объекту, представить технический паспорт и внести соответствующие изменения в ЕГРП  (том 1, л.д. 137-141).
     Балансодержатель письмом от 03.08.2006 также не возражал против перепланировки предпринимателем арендуемого помещения, при выполнении следующего условия: разработать и согласовать проект перепланировки с Управлением архитектуры и градостроительства (том 1, л.д. 142).
     Проект оформления фасада магазина согласован предпринимателем с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации (том 2 л.д. 35-47).
     Письмом от 23.12.2008 Управление архитектуры и градостроительства Администрации рассмотрело обращение предпринимателя, указало, что выполненные во встроено-пристроенных помещениях кирпичного 9 этажного жилого дома № 27 по ул. Октябрьская,  работы не относятся к реконструкции или капитальному ремонту, для которых требуется получение на разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатацию (том 2, л. д. 34) .
     Предпринимателем произведены работы по капитальному ремонту, реконструкции и перепланировке арендуемых помещений. По результатам работ увеличилась площадь арендуемого помещения с 862,7 кв.м. до 942,2 кв.м., которая была зарегистрирована как муниципальная собственность, получено свидетельство о государственной регистрации права от 22.01.2009 серия 35-СК №470198.
     Дополнительным соглашением от 22.01.2009 к договору аренды стороны внесли в указанный договор изменения в связи с изменением площади арендуемого помещения: в пункте 2 дополнительного соглашения отражено, что на основании кадастрового паспорта от 17.06.2008, свидетельства о государственной регистрации права от 22.01.2009 серия 35-СК № 470198 пункт 1 раздела I читать: арендодатель сдает арендатору во временное пользование без права наследования нежилые помещения, являющиеся собственностью муниципального образования «Город Вологда», расположенные в одноэтажной кирпичной пристройке и на первом этаже девятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, площадью 942, 2 кв. м, (позиции по экспликации: лит А1: цокольный этаж - 17, 17(а ), I этаж - №№ 1-10, 12-16, 18, 19, 21-23, 23(а), 24, 26, 27, 31, 32, 33) для использования под услуги торговли (том 1, л.д. 33-35).
     В соответствии с отчетом № 07/025 от 04.06.2009 об оценке остаточной стоимости нежилых помещений общей площадью 942, 2 м(2 ), расположенных по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Агентство оценки», стоимость нежилых помещений составила 25 465 000 руб. (том 1, л.д. 73-104).
     Между сторонами 07.07.2010 заключен договор купли-продажи муниципальных нежилых помещений № 106 (далее - договор, договор купли-продажи, том 1, л.д. 36-44), согласно которому арендуемое предпринимателем имущество переходит ему в собственность.
     Отчетом № 098/05/10 от 13.05.2010 об оценке рыночной стоимости недвижимости общей площадью 942,2 кв.м., расположенной по адресу: город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, была установлена стоимость нежилых помещений в размере 32 490 000 руб. (том 1, л.д. 105-136).
     В соответствии с пунктом 2.2 договора предприниматель (далее - покупатель) оплачивает имущество (без НДС) в рассрочку в форме ежемесячных платежей до 10 числа каждого месяца, рассчитанных равными долями в течение всего срока действия рассрочки, включая проценты на сумму денежных средств представляемой рассрочки по настоящему договору согласно графику погашения платежей, являющемуся неотъемлемой часть настоящего договора  (приложение № 2). Срок рассрочки 7 лет.
     Истец считает, что при заключении договора купли-продажи в выкупной стоимости имущества стоимость неотделимых улучшений не была учтена.
     В письме от 10.06.2013 предприниматель предлагал Администрации произвести зачет неотделимых улучшений.
     Поскольку требование о произведении зачета стоимости неотделимых улучшений  не исполнено, предприниматель обратился с иском в суд.
     Согласно статье 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
     В соответствии со статьей 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
     Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
     Пункт 3 статьи 623 ГК РФ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
     Пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
     В данном случае по условиям договора аренды арендатор обязан производить текущий и капитальный ремонт помещения, неотделимые улучшения, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.
     Нежилые помещения были предоставлены в собственность предпринимателю как субъекту предпринимательства, имеющему преимущественное право на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).
     Данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона № 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
     В силу статьи 217 ГК РФ положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям ГК РФ и подлежат применению к спорным отношениям.
     Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
     Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
     Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 №9785/12.
     Администрацией не оспаривается, что при заключении договору купли-продажи нежилых помещений в стоимости выкупного имущества не были учтены неотделимые улучшения, произведенные предпринимателем. При таких обстоятельствах не принимаются доводы ответчика о том, что не имеется оснований для изменения условий договора в части цены.
     Арендодатель капитальный ремонт переданного в аренду помещения не производил, весь перечень работ капитального характера произведен арендатором, только за счет собственных средств. Предпринимателем в материалы дела представлено документальное подтверждение несения расходов на проведение ремонта, реконструкции и перепланировки арендуемого помещения (тома 3, 4, том 5, л.д. 1-146).
     Оценив представленные предпринимателем документы в совокупности, суд полагает, что работы  по капитальному ремонту, перепланировке произведены арендатором с согласия арендодателя, что подтверждается актом обследования от 18.09.2006, ответами Администрации на письма предпринимателя, датированными 01.08.2006 и 01.12.2006, письмом от 03.08.2006 балансодержателя, проектом оформления фасада магазина,  согласованного предпринимателем с Управлением архитектуры и градостроительства Администрации. Также согласие Администрации выражено как в заключении Администрацией дополнительного соглашения к договору аренды от 22.01.2009, которым в связи с произведенной предпринимателем реконструкцией объекта недвижимости внесены изменения в договор аренды в части уточнения площади сдаваемых в аренду помещений, так и в отсутствии претензий по переустройству помещений.
     Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
     В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
     Определением суда от 25 октября 2013 года по ходатайству предпринимателя назначена комплексно - строительная техническая экспертиза по определению стоимости неотделимых улучшений в нежилых помещениях по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Октябрьская, дом 27 на дату 13.05.2010.
     Проведение экспертизы поручено экспертам Рогулину Алексею Константиновичу, Рогулину Михаилу Константиновичу, Кулиничу Николаю Ивановичу общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки».
     В соответствии с заключением экспертов № 03/908, стоимость неотделимых улучшений на дату 13.05.2010 нежилых помещений, расположенных по адресу: Вологодская область, город Вологда, улица Октябрьская, дом 27, составила 13 238 925 руб. 29 коп.
     В судебном заседании были заслушаны эксперты Рогулин М.К. и Кулинич Н.И. Предприниматель, Администрация заявили вопросы перед экспертами, на которые поступили мотивированные ответы в виде пояснений по экспертизе.
     Доводов против результатов экспертизы стороны не заявили,                           эксперты предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, о чем эксперты дали подписку, приобщенную к материалам дела.  
     Оценив указанный отчет в порядке статьи 71 АПК РФ с точки зрения его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также с точки зрения имеющейся в нем информации о стоимости неотделимых улучшений на дату 13.05.2010, суд приходит к выводу о том, что отчет экспертов общества с ограниченной ответственностью «Бюро независимой оценки» отвечает предъявленным к отчетам оценки требованиям, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности.
     При этом ссылка Администрации на необходимость допуска экспертной организации к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства судом не может быть признана обоснованной. В данном случае положения Приказа Минрегионразвития РФ от 30.12.2009 N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» не применяются, так как при обследовании при проведении экспертизы действий, которые при его проведении оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, экспертом не производятся.
     Также доводы Администрации о том, что не подтвержден объем работ по внутренним санитарно-техническим устройствам и пожарно-охранной сигнализации, системе видеонаблюдения не могут быть признаны обоснованными. Как пояснил эксперт Рогулин М.К., допрошенный в судебном заседании, экспертами при осмотре помещения оценивался объем работ с учетом даты оценки стоимости объекта, при этом эксперт в силу своей квалификации способен определить объем работ, произведенный в 2010 году. Кроме того, на экспертизу направлялись все материалы дела, в том числе отчеты об оценке №01/142 от 31.08.2006, № 07/025 от 04.06.2009, № 098/05/10 от 13.05.2010, из которых также можно сделать вывод об объеме произведенных работ на дату 13.05.2010.
     Доводы ответчика о том, что системы кондиционирования, видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации не относятся к неотделимым улучшениями опровергаются заключением экспертизы. В нарушение статьи 65 АПК РФ иных доказательств суду не представлено.
     При таких обстоятельствах, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
     Истцом понесены расходы на проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.
     Истец в исковом заявлении ссылался на то, что стоимость неотделимых улучшений составляет 16 140 600 руб., в ходе рассмотрения по результатам судебной экспертизы уточнил исковые требования, просил суд обязать ответчика произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений по договору купли-продажи от 07.07.2010 № 106 путем вычета суммы неотделимых улучшений 10 855 918 руб. 74 коп. без НДС из выкупной стоимости нежилых помещений.
     При таких обстоятельствах суд считает обоснованным частичное (пропорциональное) взыскание денежных средств, потраченных истцом на проведение судебной экспертизы. Судебные расходы истца на возмещение расходов на проведение экспертизы, подлежат отнесению на ответчика пропорционально в размере 10 088 руб. 76 коп.
     Истцом при обращении в суд понесены расходы на уплату госпошлины в сумме 4 000 руб.
     В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы общества по оплате государственной госпошлины в сумме 4000 руб. подлежат отнесению на ответчика.
     Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области
                                                          р е ш и л :
     
     обязать Администрацию города Вологды произвести предпринимателю Росляковой Елене Васильевне зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений по договору купли-продажи от 07.07.2010 № 106 путем вычета суммы неотделимых улучшений в размере 10 855 918 руб. 74 коп. без НДС из выкупной стоимости нежилых помещений.
     Взыскать с Администрации города Вологды в пользу предпринимателя Росляковой Елены Васильевны 10 088 руб. 76 коп в возмещение расходов на проведение экспертизы, 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
     Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия судебного акта.
     
Судья                          С.В.Попова

 
Расписание дел
Информация о деле
Госпошлина
Банкротство